육아휴직 기간을 잘 활용하기 위해서 부동산 관련 공부도 하면서 책을 많이 읽고 있는 요즘입니다.
오늘 소개해 드릴 책은 읽은지 좀 되었는데, 부동산 강의 중 세금과 규제 관련해서 듣다보니 찾아보고 싶은 부분이 떠올라서 다시금 읽어본 책입니다.
계속 투자자로서의 제 포지션을 고민하고 있고요. 대략 방향은 나왔지만 무엇이 가장 수익을 극대화할 수 있는 방법일지를 고민하는 요즘입니다. 1주택자 투자방향 고민은 아래 포스팅을 참고하십시오.
https://m.blog.naver.com/kkanglive/222843961744
[투자생각] My Position분석_1주택자 부동산 투자
행크에듀의 부동산 유료 강의(월세 백반이라는, 월 100의 현금흐름을 만들 수 있는 부동산 투자 강의)를 듣...
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이 책도 지혜로에서 나온 책으로 송사무장님이 감수를 한 책이네요. 부동산 세금 관련해서는 모두가 처한 상황이 다르기 때문에 스스로 포지션을 완벽히 이해해 다음 투자가 무엇이 좋을까를 고민하는 것이 우선입니다만, 책을 통해서 대략적인 부동산 세금의 종류, 각종 절세법들과 놓치지 말아야할 내용들을 한번 훑을 수가 있습니다.
세무사님과 함께 쓴 책으로 더 믿음이 가네요. 세금요약표도 책 뒷편에 부착되어 있습니다.
부동산 절세의 기술을 세금 전문가의 관점이 아닌 '실전 부동산 투자자'의 관점에서책을 다루고 있어서 다소 어렵고 복잡하지만 그래도 찬찬히 읽으면 잘 읽히는 책입니다.
최종 수익률을 결정짓는 것은 '세금' 이다.
100번 1000번 옳은 말입니다. 다양한 부동산 규제로, 현재 다주택자들이 자산이 늘어난 것 대비 수익실현을 못하고 있는데요, 자산 규모도 물론 중요하지만 수익화 하여 내 통장에 들어오는 돈이 진정 수익금이라 할 수 있겠지요.
취득세부터 보유세, 양도소득세까지 어떤 세금들이 있는지 당연히 꼼꼼히 알 필요가 있으며, 부동산 구매 전, 투자 의사결정 전에 Exit전략까지 시나리오를 짜고, 세무사 통해서 확인까지 하는 것이 좋은 투자 습관이라 말하고 있습니다.
(대부분의 사람들은 저질러 놓고서 세무사에게 찾아와 상담을 한다고 하네요.)
책이 나온 이후로도 새 정부에서 부동산 규제를 바꿔 가면서 부동산 관련 세금과 규제가 정말 복잡한데요. 그래도 기본 부동산 세금의 내용들을 알고 어느정도 최근까지의 히스토리를 알아야지만, 바뀌는 내용들도 바로바로 이해를 하고 또 향후 어떻게 부동산 규제가 바뀔지를 예상할 수 있다고 생각합니다.
발빠른 투자자들은(투기꾼이라고 부르는 사람들도 있죠) 규제의 빈틈을 찾아내서 주택을 늘리기도 하더라고요. (비조정지역 공시지가1억 미만 : 공시지가 1억 미만은 취득세 계산시 주택으로 취급 안하여 세율 1.1%, 또한 비조정지역은 양도세 중과가 일어나지 않죠. 양도차익 구간별 6~45% 내에서 세금이 정해지는데 공시지가 1억 미만 물건이라면 그 양도차익 자체도 엄청 크진 않을것이라 예상할 수 있습니다. = 물론 보유기간도 고려하여 세금을 계산해야 합니다.)
법인투자도 방법인데요, 법인은 취득세가 12%로 비교적 개인 명의 보다 비쌀 수 있지만, 양도시(차익 실현) 보유 기간 상관없이 20% 법인세만 내면 되어서 부동산 단타를 하는 사람들은 법인을 많이 설립하더라고요. 그렇지만 역시도 고려할게 법인 유지 비용이 생각보다 적지 않아서, +, - 를 잘 따져보고 진행할 일입니다.
(혹시 제가 잘못알고 있는 부분이 있으면 댓글을 통해 지적 부탁 드립니다)
저는 현재 1주택을 11월 경에 세를 놓거나 매도하여 수익실현을 하고 또 다른 투자를 나설까 고민중인 상황인데요. 고려할 부분이 굉장히 많습니다. 일단 일시적 2주택을 활용하는 법도 있겠고요, 아니면 취득세가 완화되는 것을 예측하여 그에 맞는 투자를 할 수 있겠습니다.
아니면 주택 한 개에 대해서는 장기임대사업자 혜택을 통해 양도세 중과를 피할수도 있고요.(이 부분은 책을 통해 새롭게 습득한 내용입니다. 일생에서 1회 사용가능하다 하네요)
혹은 규제지역이 풀리는 걸 예상하고 행동하는 것도 방법일 것 같습니다. 규제지역이 비규제로 바뀌면 세금 문제들이 많이 해결되거든요 취득세부터 해서요...다만 급진적으로 바뀌긴 어려울 것이고, 이럴 수도 있다 대비는 필요해 보입니다.
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