모아타운 투자 포인트_화곡동 임장후기(빌라, 경매 등)

https://n.news.naver.com/article/024/0000076238?sid=101 

빠르면 4년 만에 아파트 단지 뚝딱…모아타운 투자 가치는?

모아타운이 난리입니다. 부동산 경매 수업을 듣는 중, 화곡동 쪽에 물건들이 많이 나와 모아타운 이슈도 살펴볼겸 임장을 다녀왔습니다.

 

▶모아주택이 뭐길래?

▷작은 주택가 헤쳐모여 아파트 단지로

모아타운은 신축·구축 건물이 섞여 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어서 진행하는 일종의 미니 정비사업이다. 작은 주거지들을 합쳐 하나의 대단지 아파트처럼 짓고 지하주차장 등 다양한 편의시설을 확충하는 지역 단위 정비 방식이라고 보면 된다.

모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위(최소 1500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발하는 ‘모아주택(소규모 주택정비사업)’을 추진할 수 있다. 

모아타운 대상지는 자치구에서 관리계획을 수립한 뒤 서울시에서 주민공람, 통합심의 등 절차를 거쳐 모아타운의 법적 효력을 갖는 소규모 주택정비 관리지역으로 지정된다. 당장 올 하반기부터 관리계획 수립에 착수할 예정. 이르면 올 연말부터 내년 상반기까지 순차적으로 모아타운 지정이 이뤄질 예정이다. 관리계획 수립에 필요한 비용은 시가 최대 2억원으로, 시·구비 매칭으로 지원하기로 했다.

모아주택으로 사업을 추진하면 추진위원회 승인이나 관리처분인가 절차가 생략돼 사업 기간이 민간 재개발보다 최대 6년 정도 줄어든다. 빠르면 기존 집을 허물고 새 집을 짓는 데까지 4년 만에 끝낼 수도 있다는 의미다.

모아타운은 구역 지정에 필요한 노후도 기준이 낮다는 점도 장점이다. 모아타운은 구역 내 20년 넘은 노후 주택이 57%만 넘으면 사업이 가능하다. 민간 재개발(67%·3분의 2 이상)에 비해 상대적으로 노후도 기준을 충족하기 쉽다.

출처: 매경이코노미 https://n.news.naver.com/article/024/0000076238?sid=101

오세훈 시장의 도시 공급량 늘리는 프로젝트 중에 하나로, 기존 재개발재건축 프로세스에서 추진위 승인과, 관리 처분 인가 절차가 생략됨과 동시에, 좀 더 소규모로도, 덜 노화되었더라도 빠르게 추진할 수 있게 된 것이 특징입니다.

(서울쪽에 빌라들에서 투자 기회들을 찾을 수도 있겠지요.)

 

https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/516135

사업소개

 

투자시 유의점입니다.

현지 공인중개사들은 현재 대지지분 10평 안팎 빌라를 보유하고 있다면 추후 추가분담금을 4억~5억원 정도 내야 할 것으로 본다. 즉 전용 84㎡ 아파트 한 채를 받으려면 빌라 가격 3억원과 추가분담금을 합쳐 7억~8억원 정도 필요하다. 실제 추가분담금이 얼마나 나오느냐에 따라 다르겠지만 이후 새 아파트 시세가 화곡푸르지오와 비슷하거나 높은 가격에 형성된다고 가정하면, 모아타운으로 내 집을 마련하는 방법은 괜찮아 보인다. 

다만 화곡동 사례만 보고 최근 발표된 모아타운 사업지에 투자하기에는 다소 늦은 감이 있다. 서울시가 지분 쪼개기 등을 통한 투기 세력 유입을 차단하기 위해 발표 이틀 뒤인 지난 6월 23일을 권리산정기준일로 지정·고시했기 때문이다. 기준일까지 착공 신고를 받지 못한 사업의 토지 등 소유자는 모아주택 사업이 시행돼도 현금 청산 대상이다. 또 권리산정기준일까지 착공 신고를 했더라도 개별 모아주택의 조합설립인가 전까지 소유권을 확보해야 분양권을 받을 수 있다.

출처: 매경이코노미 https://n.news.naver.com/article/024/0000076238?sid=101

모아타운 추진위와 연계된 협력 부동산에서 설명을 들었는데요, 정책 발표 전후로해서 계속 시세는 오르고 있는 상황이라 합니다. 다만 이미 선정된 지역에 투자하는 것은 실제 입주까지 생각하고 장기적인 관점에서 들어가는 것이 좋겠다고 생각했습니다.

모아타운 투자 포인트는 다음과 같습니다. 모아타운 지정 가능성이 있는 빌라는 취득(매매 혹은 경매)하여 투자금을 최소한으로 묶이게끔 세팅을 한다거나 월세 흐름 세팅을 합니다. 이후 모아타운이 혹 지정되면 시세차익을 보고 팔 수 있고요. 안된다고 하더라도 투자금을 최소로 했기에, 지속 가져가면서 모아타운이 실제 진행되면 근방의 전월세 수요가 늘어남으로 월세를 공실없이 충분히 받을 수도 있겠습니다.

다만 이미 주택을 갖고 계신 분은 투자용으로 생각할 때 세금을 고려해야합니다. 서울 1주택자가 추가로 화곡동 빌라를 구매한다 하면 취득세만 8%가 들고요.. 나중에 짧은 시간에 실거주 없이 양도한다 하면 양도세도 어마무시합니다. 하여 무주택자에게 서울 아파트 입성의 기회가 될 수도 있겠고요. 아니면 다주택자분들은 법인 설립을 통한 투자를 통해 단기간 시세 차익을 보고 투자하는 경우가 많더라고요. 다만 법인 사업자로 매매하고 이러면 대출 부분도 많이 찾아봐야하고, 또 세입자가 서울보증보험을 들을 수 없다고 하니 그런 부분도 고려해서 의사결정 하셔야 겠습니다.

날이 맑다 못해 너무 더웠습니다. 그래도 화곡동이라는 곳을 처음 가보았네요. 이번 계기로. 

경매 물건으로 나온 빌라에 다녀왔습니다. 까치산역 바로 앞에 있더라고요. 주택수 규제가 없던 시절이면 이런 빌라들 낙찰받아 월세나 전세 세팅을 해도 좋겠다는 생각을 합니다.

부동산 투자 관련 최근에 분명 어려워지고 있는 시장은 맞는데요, 오늘 같이 임장 온 동기분들 보고 있자니 그 규제의 틈 속에서 기회를 찾아 열정적으로 움직이고 계셨습니다. 저도 이번에 투자를 하진 않겠지만 계속 임장을 하면서 지역 분석을 하고, 타양한 부동산 규제 속에서 트렌드를 읽는 노하우를 쌓아봐야겠습니다. 연내 혹은 내년 초까지 길게 보면서 부동산 투자를 준비해야겠습니다.