그간 엄청 바빴습니다.. 4월부터는 기존 집을 전세로 내주고(투자금 확보) 장인장모님 집에 합가하기로 하고, 아내는 먼저 복직을 생각하고 있습니다. 더는 늦지 않게 해보고 싶었던 사업을 진행해야할 때입니다.
고시원 창업은 유튜브나 부동산 투자 모임 등에서 간접적으로 들어서 관심은 많이 가지고 있었는데, 권리금이 계속 천정부지로 오르는 중이라 엄두를 못내고 있었습니다. 실제로 강남권의 원룸텔들은 권리가 2~3억씩 하는 것도 수두룩 했습니다.
But, 현금흐름을 안정적으로 만든분들 보니 고시원 창업의 성공도가 확실히 높아 보이더라고요. 제가 기존에 하고 있던 아마존이나 쿠팡으로 월 현금흐름을 만드는 일은 정말 만만치 않았습니다. 또한 투자금이 두둑히 생기니 최대한 잃지 않는, 그러나 노력을 들여 수익률 20~30% 이상을 만들수 있는 사업을 계속 고민했습니다. 그러다가 고시원을 좀 알아보자 해서 보름정도 고시원 전문 매매 부동산을 통해서 물건들을 찾고 20여개 정도 직접 둘러 봤네요. 고시원을 가장 무난하게 세팅하려면 2억~3억 정도 예산으로 원룸(방 안에 화장실도 구비되어 있는 곳)텔을 인수해야하는데, 저는 젊은 사람들 대상으로 가성비있게 고시원을 운영해보고 싶어서 값싼 미니룸 위주로 서칭을 했습니다.
아무 고시원이나 막 계약할 수 없고 나름의 기준을 세웠습니다.
1. 예산 한도에 맞는 물건 찾기(1~1.5억) => 원룸텔(방 안에 화장실 구비) 인수가 어려운 가격대입니다.
2. 입지가 좋은 곳(더블 역세권 이상으로 다양한 수요 뒷받침 된 곳)
3. 리뉴얼과 컨셉 개선으로 방값을 올려받을 수 있는 곳
4. 가능하면 옥상이 있고 공용공간 활용 가능성이 많은 곳
5. 집에서 멀지 않은 곳(30분 이내)
6. 월세와 관리비가 전체 매출의 1/3 아래 수준인 곳, (고정비가 만실기준 가능하면 절반 이하)
다양한 부동산 중개인에게 조건을 말하면서 물건을 둘러봤고요, 사당, 이수, 숭실대, 상도쪽 물건을 우선순위로 생각했는데 매물이 나오지 않을 뿐더러, 권리금이 너무 무지막지하게 비쌌습니다. (노량진 매물들이 많이 나왔는데 나오는 이유가 있더라고요..)
그러던중 부동산 중개인으로부터 아직 광고 올리기 전(온라인에 매물 노출 전) 사당의 작은 규모의(미니룸29실) 고시원이 매물로 나왔다 하여 단번에 보러 갔습니다.
일단 엘베가 없는 4층이라 이 부분이 가장 큰 단점이 되겠다 생각했는데, 팍팍 낡고 오래된 모습이 리뉴얼을 통해 가치를 많이 올릴 수 있겠구나 하는 생각이 절로 들었습니다. 사당 근방 고시원 중에 가장 낮은 수준의 월세를 받고 있던 방이었습니다. 주변 원룸과 비교해 보면 거의 반값 수준이라 리뉴얼을 통해 기존 가격보다 40%정도는 올릴 수 있겠다 판단했습니다.
공용화장실의 경우도 낡은 타일을 가지고 있지만 변기나 세면대, 벽 타일 등은 그래도 꽤나 깨끗해 보였고요. 화장실이 방과 따로 분리가 되어 있어서 오히려 쾌적할 수도 있겠다 싶었습니다.
여기가 또 다른 가능성을 본게, 이런 낡은 시설임에도 29개 실이 거의 만실을 유지하고 있던 터였습니다. 하여 기본 수요가 뒷받침되는 입지라 다시 생각을 했습니다.
주방은 5층에 따로 있는 구조인데 여기 역시도 깔끔하게 리뉴얼하면 카페 느낌으로 차릴 수 있겠습니다. 전체적으로 낡은 느낌이지만 최소의 인테리어로 변신을 꾀할 수 있겠습니다.
가장 맘에 들었던 옥상 부분입니다. 방수코팅이 안된줄 알았는데 방수코팅 위에 시멘트가 발려 있는 거라고 합니다. 옥상은 매우 중요합니다. 옥상이 있으면 사시는 분들이 빨래 등을 말리기 좋아서 방 컨디션 유지가 더욱 수월하고, 담배 피시는 분들도 밖에 나갈 것 없이 여기서 필 수 있어서, 비흡연자들이 더 좋아라 합니다.
약간 루프탑을 효율성을 따져야 겠지만 잘 살려봐야겠습니다.
방 컨디션도 최악을 생각했지만 그래도 방화문에 복도의 벽 타일 상태는 무난했고, 복도 바닥이 좀 트인 부분이 있었으나, 데코타일을 고시원 입구에서부터 계단, 복도까지 다 바꿀꺼라 문제가 안된다고 생각했습니다. 방도 큼지막한 방도 있고 해서 한번 해보자는 생각이 들었고 바로 계약을 했습니다.
만실로 운영되었지만 제가 운영하고픈 젊은 감성으로 하기에 타겟이 달라 기존 입실자 분들의 명도를 기존 원장님과 협의하여 진행중입니다. 4월 말에 잔금이고 현재 고시원 이름과 컨셉 고민, 인테리어 견적을 짜고 있네요.
처음 해보는 거라 막막한 부분도 많지만 즐거운 마음으로 임해보려 합니다. 잘 세팅 성공 시키고, 적성에 맞으면 고시원을 더 늘려가고 싶네요. 앞으로의 과정도 블로그를 통해 소상히 기록해 보겠습니다.
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