오랜만에 부동산 스터디원들과 임장을 다녀왔습니다. 그간 행크에듀 수업을 주로 들었었는데요, 이번엔 다른 곳에서 재개발재건축 수업을 오프라인으로 듣기 시작했습니다. 하여 먼저 재건축 관련해서 포트폴리오를 가지고 가고 싶어서 파보기로 합니다.
재건축 사업성이 가장 좋은 곳 중 하나인 목동에 가보았습니다.
5호선 목동역에 내리니 바로 앞에 스벅이 있습니다. 여기서 오랜만에 부동산 스터디원들은 만나서 근황도 이야기 하고 어떤 공부도 하고 있는지 스몰토크를 합니다. 작년 여름쯤에 처음 만났는데 아직 투자를 본격 하신분은 없네요. But, 그 당시에는 어떤 부동산 물건을 샀어도 현재 물려있을 상황인거 같습니다.
이런저런 이야기를 나눕니다. 재건축은 사업성이 가장 중요합니다. 재건축은 절차사업이기도 한데요, 절차를 이해하는 것도 중요합니다만 꼭 부침이 있기 마련입니다. 다만 부침이 있어도 계속 추진케하고 결국 새 아파트가 되게끔 할 수 있는 것은 재건축 사업의 수익성입니다.
재건축 사업 수익성을 보는 것은 의외로 간단합니다. 현재의 아파트 단지 건물들을 허물고, 전체 대지지분 대비 토지용도와 용적률 기준 몇 세대나 더 많이 지어서 일반 분양을 할 수 있는지 입니다. 일반 분양 가구가 많아야 기존 세대원(조합원)들의 추가분담금이 줄어드는 구조이지요. 하여 목동 7 신시가지의 경우 세대당 지분이 많고, 일반 분양할 수 있는 세대수가 아주 많아 수익성, 사업성이 좋다고 할 수 있습니다.
내부를 걸어보니 사업성이 좋긴 하지만 아직 정비구역도 지정이 안되었군요, 그렇다면 재건축이 무조건 언젠가 되기야 하겠습니다만 시일은 꽤 오래 걸릴듯 합니다. 넉넉히 10년은 봐야할 거 같습니다.
단지 내는 동간 간격이 아주 넓고 쾌적합니다. 역시 사업성이 좋은 곳...
근방 부동산에도 들어가 보았습니다. 현재 시세와 급매물들이 있는지 확인해봤는데요, 최근의 부동산 규제 연달은 해제 소식에 급매물 몇건은 거래가 되고 일부는 철회가 되었다고 합니다. 4월달 예정되어 있는 토지거래 허가제가 다시 지정되는지 해제되는지에 따라 투자 수요가 붙을수도 있을거라 예상하더군요.
다만 토지거래 허가가 풀릴지 다시금 지정될지에 대해선 부동산 사장님들마다 의견이 분분했습니다. 저는 개인적으로 다시금 토지거래허가구역으로 지정되지 않을까 싶긴합니다. 지금 부동산 정책이 수요, 특히 다주택자의 투자 수요를 만들어내는 쪽이 아닌 실거주자, 그중에서도 분양권 시장에 대해 특히 집중적으로 규제를 손보고 있기 때문인데요.
토지거래허가제의 핵심은 실거주를 해야하는 요인이라서, 이걸 풀어준다는 건 일부 투기수요를 만들 수 있어 정부에서 조심하지 않을까 하는 생각입니다. 그리고 사실 투트랙으로 재건축 프로세스에 대한 완화 정책은 계속 발표가 되고 있고요.
이런저런 생각을 하면서 7단지 이후 9단지 10단지 11, 12, 13, 14단지까지 돌아봅니다. 10단지쪽 부동산도 들어가서 급매물도 확인해 보고요. 위치가 7단지쪽이 좀더 좋은것 같습니다만 개인적으론.. 이쪽 단지들도 고즈넉하니 아주살기 좋아 보였습니다. 아파트단지 중앙에는 종교시설들이 많더라고요. 아 그리고 재건축으로 접근할 때는 아파트마다 대지지분이 조금씩 달라서 면밀히 분석해 보고 투자를 해야겠습니다. 11단지의 경우엔 비행기 소음도 좀 있다고 하더라고요.
(목동은 다 좋아보이긴 합니다. 한때 저의 워너비..)
목동은 또 학군이 유명한데요, 저도 아이가 있다보니 학군에 대해 원래는 전혀 생각이 없었다고 요새는 좀 생각이 들기도 합니다. 목동 사시는 부동산 스터디원 분께 들으니 밤 10시만 되면 각종 학원 노란차들이 왔다갔다해서 장관이 펼쳐진다 합니다..
집에 돌아와서 오후늦게 일정이 있었던 제 아파트 전세 계약서에 사인을 했습니다. 너무 많은 투자금을 깔고 앉아 있는거는 좋은 접근이 아닌거 같아 겸사겸사 투자금을 좀 굴리고 자산을 구축해보려 합니다. 전세계약을 하면서 느낀것이 요새 전세맞추기 참 어렵잖아요. 근데 좋은 가격으로(싸지 않은) 빠르게 맞출 수 있었는데, 비결은 부동산 거래는 불특정다수와 하는 것이 아닌 결국 1:1이라는 점입니다.
저희집이 탑층이고 남향이고 또 들어올때 깔끔하게 수리한 이후 깨끗하게 써서, 임차인 분이 맘에 들었다고 합니다. 임차인 히스토리를 너무 상세히 적기엔 좀 그렇고요. 여튼 부동산 사장님과 평소에 커뮤니케이션을 많이 해서 빠르게 계획대로 진행할 수 있었습니다.
육아휴직하고서 9개월정도 되는기간 내내 각종 부동산 공부를 했는데요 올해는 투자를 좀 해보려 합니다. 해당 내용들도 블로그에 기록도 하고 공유도 드릴 수 있도록 할게요.(은근 제 블로그 꾸준히 봐주시는 분들이 있더라고요)
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