전세사기 예방방법 (임차인이 꼼꼼히 확인할 사항들)

전세 사기가 기승입니다.. 제 정말 가까운 지인도 전세사기를 당할 뻔 했습니다. 다만 운 좋게도 대항력을 갖추었고, 미리 집주인에게 이사 나갈 것이라고 통보하고 내용증명을 하고 해서 결과적으로는 무리 없이 보증보험공사로부터 전세금을 반환받을 수 있었습니다.

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전세사기/깡통전세 해결 후기 ① 인지, 계약해지 의사 통보

(생생한 전세사기 대처 후기는 윗 글을 참고해 주세요..)

뉴스 기사들을 보니 전세 사기 예방법 관련 글들이 많은데 그 중에 실제적으로 필요한 부분을 잘 짚은 기사가 있어서 소개해 봅니다.

전세사기 예방방법

한겨레의 '빌라왕' '빌라의 신' 감별법과 예방법 기사입니다.

https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1074787.html?_ns=r2 

‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ 감별법과 예방법 [The 5]

전세 사기를 안당하는 핵심은 1. 시세 대비 비싸게 전세를 구하면 안된다. 2. 매매가 대비 너무 높게 (갭차이 적게) 전세가를 세팅하면 안된다. 3. 등기부가 깨끗한 상태에서 집주인이 대항력을 가질 때 까지 매매나 근저당 설정을 못하게끔 특약을 넣는다. 4. 주택보증보험을 무조건 가입한다. 가 되겠습니다. 요게 최소한의 요건입니다. 사기꾼이 등기부등본까지 위조해가며 사기 치려고 맘 먹으면 정말 대응이 어려운 상황입니다.

기사 내용을 일부 요약해 보겠습니다.

[The 4] 국토교통부에서 전세 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다’는 내용의 특약을 명시하겠다는데, 도움이 될까요?최종훈 기자: 개인 임대인은 표준계약서 사용이 의무가 아닙니다. 그래서 세입자가 전세 계약을 할 때 이런 특약을 요구해야죠. 무리한 요구가 아니거든요. 그런데도 집주인이 안 해주려고 한다면 뭔가 문제를 숨기고 있는 거 아닌가 의심해볼 수 있습니다.

전세 계약을 할 때 요새 전세사기가 너무 기승이니 위와 같은 특약을 요구합니다. 그럼 멀쩡한 임대인 입장에서는 거절할 이유가 전혀 없습니다. 세입자 입장에서는 일단 최악의 상황에서 집이 경매에 넘어가도 대항력이 있으면, 우선순위로 보증금을 받을 수 있고, 정말 최악의 경우라 하면 최소 그 빌라를 경매로 떠안아 가지고 올 수는 있게 됩니다. 최소 날리지는 않죠.

대항력이 설립하려면 전입신고하고 (확정일자는 돈받는 순서에 관한 것인데 이 역시도 가능하면 빨리 하는 것이 손해볼 일이 없습니다. 다만 전입이 100번 더 중요합니다) 익일 0시부터 효력이 발휘됩니다. 하여 전입신고한날 집주인이 집을 담보로 은행가서 근저당을 잡아버리거나 하면 후순위가 되어 집이 경매에 넘어가거나 하면 은행 빚이 먼저 갚아지고 보증금은 거의 못받는 참사가 벌어질 수 있는 것입니다.

이를 예방하기 위해 위와 같은 특약이 필요한 것입니다.

또하나, 전세 가격 자체를 풀로 받지 말고 매매가의 70% 아래 선으로 계약하는 것이 안전합니다. 빌라는 특히 플피 투자라 하여 매매가 보다 전세가를 높게 책정하기도 하는데 요 자체가 빌라 매매가가 떨어지면 역전세가 나는 리스크를 만드는 것이지요. 하여 매매가 대비 70% 언더로 전세가가 설정되어 있는 집을 찾는 것이 중요합니다. 즉, 전세를 구한다고해도 최소한의 지역 빌라의 시세 파악이 중요한 것인데요, 최소 세 네 군데 부동산 가서 인근 시세를 확인해보고 너무 전세가가 높은 곳은 거르는 것이 좋습니다.

[The 5] ‘매매가 대비 전세가(전세가율)가 70% 이하 수준인 주택을 고르는 게 안전하다’고 하잖아요. 그런데 이번 전세 사기 사건에선 매매와 전세 사례가 없는 신축 빌라를 중심으로 벌어졌는데, 이럴 땐 어떻게 해야 하나요?최종훈 기자: 과거 실거래가 없다고 포기하면 안 됩니다. 주변 지역에 전세 계약 사례는 반드시 있거든요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 들어가면 지역·건물형태별로 전세 계약이 올라옵니다. 이걸 찾아보는 노력 정도는 해야 합니다. 내 돈이든 대출받은 돈이든 수억원을 생판 모르는 남한테 맡기는 일이니까요.

출처: 한겨레 기사 인용, ‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ 감별법과 예방법 [The 5]

모쪼록 귀찮더라로 소중한 재산을 지키는 일인만큼 전세 사기 예방하기 위해서 많이 알아보고 계약하시길 추천드립니다. (저는 가급적 신축 빌라는 걍 스킵하기를 권유드립니다..)