오늘은 부동산 투자 모임 지인 중 한분이 상도 쪽 빌라를 법인으로 경매로 낙찰 받고, 임차인을 구해서 전세 계약을 맺은 날입니다. 이를 위해 지방에서 올라오셨습니다. 더불어 을지로, 세운상가 부근 임장까지 겸했네요.
상도동 빌라라서 계약한 후에 노량진에서 만나서 고시생들 백반으로 점심을 떼우고, 을지로로 갔습니다. 종각 -> 을지로 걷는 중 초입인 커피 한약방에서 부동산 투자 관련 이런저런 다양한 이야기를 나눴습니다.
커피가 진짜 한약처럼 쓰더라고요. 과거에 여기 회사 팀장님 따라 왔던 기억이 납니다...
장사를 할래도 이처럼 컨셉을 확실히 제대로 해야한다는 생각이 드네요.
오늘 만난 투자자분은 다양한 경험을 가지고 계십니다. 분양권투자, 토지투자(국가 보상 전문), 빌라투자, 상가 매입 및 사업 운영 등이요.. 배울 것이 많습니다. 이번에는 부동산 법인 명의로 작년 싸게 낙찰받은 서울 상도동 빌라 임차인을 맞추었는데요, 본래는 갭(전세가격과 매도가격)을 작게 해서 다른 투자자에게 단기간(종부세 부과 전 6월1일)에 파는 것이 목표였으나 최근에 전세사기 이슈 등으로 분위기가 영 차분한 상태라 계획을 수정해야하는지 고민하고 계셨습니다.
또 최근에는 토지와 상가쪽에 관심이 많으시다고 을지로에 함께 방문했습니다. 저도 오랜만에 방문했네요. 사진에는 없지만 을지로 유명한 만선호프 거리에 보니 쌔 건물들이 엄청 올라가고 있었습니다. 내공과 자본이 있어야 가능한 투자이긴 한데요. 여기가 서울시내 상업단지입니다(토지이용계획). 하여 용적률을 1300%인가 올릴 수 있는데(아주 정확한 정보는 아닙니다.) 과거 지어진 건물이다 보니 죄다 2층이나 3층으로 되어 있다는 겁니다.
하여 신축업자들이 건물을 100억 씩 부르면서 매집하는 상황이라 합니다. (물론 최근 고금리로 조금은 차분해진 상태긴합니다.) 그렇게 매입하더라도, 건물을 세로 지어서 위로 쫙 올려 오피스텔로 분양하거나 임대를 주면 수익률을 극대화 할 수 있다는 것이지요. 옆에 세운 상가쪽까지 걸어갔는데 세운상가 인근도 땅값이 평당 8-9천 하던것이 최근에는 1.6억까지도 찍었다는 놀라운 이야기를 들었습니다.
세운상가쪽은 또 와인바나 커피샵 등 핫한 장소도 많이 생겨서 구경거리가 많더라고요. 근방에 생활형 숙박시설이나 오피스텔이 크게크게 건설중인것이 보였습니다. 세운상가는 3층 정도의 높이를 보행자용 고가다리로 다 연결해 놓았는데요 이게 또 되게 이색적이더라고요. 새로 올리는 건물들과도 연결하면서 동네의 가치를 높이는 중입니다. 여전히 1층에서 성업중인 조명가게들을 보니 굉장히 이질적인 느낌이 들더라고요.
그런 정보나 예측을 하더라도 땅값이 비싸서 투자 했겠나 이런 이야기를 하다가, 또 그래도 나름 과거에는 어떻게든 지분을 쪼개서라도 확보해 놓은 투자자들도 있다는 이야기로 귀결이 되었습니다. 상가투자를 저는 수익형으로만 생각했거든요. 그래서 고금리에는 더더욱 만만치 않겠다는 생각을 하고 있었는데, 입지가 확실한 곳은 상가도 분명 시세차익을 얻는 투자 방법도 있는 거 같아요. 임장 외에도 이런저런 투자 공부 방향이나 조언등을 들을 수 있어 아주 유익한 하루였습니다.
(올 한해는 어설프게 부동산 투자 안하길 잘했다는 이야기도 서로 공감했습니다.) 부동산 투자 공부에서 커뮤니티(사람)는 정말 중요한거 같아요. 저는 요 판에 최소 3년 이상은 끈덕지게 붙어서 뭐라도 꼭 결과물을 만들어볼 생각입니다.
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