평택 임장 후기(부동산 경매/공매 등 투자)

부동산 투자 스터디를 참여하고 있습니다. 조를 이끌면서 부동산 임장을 다니고 있는 요즘인데요 송도에 이어서 평택에 그저께 다녀왔습니다. 조정지역에서 해제되어 분위기가 어떤지, 또 평택 신축 아파트들 급매나 경매물건들 보고, 갭투가 괜찮을지 등을 생각해서 가보았습니다.

https://www.news1.kr/articles/4826485

경기 집값 하락 계속…규제 풀린 양주·평택 하락폭 더 커져

먼저 온라인 줌 미팅으로 임장 동선을 어떻게 진행할지, 어떤 물건들을 보았는지 브리핑을 하고요, 또 저희 조원분들은 다양한 부동산 수업을 들고 있어서, 투자 관련 최근의 관심사 등을 공유하기도 했습니다.

그리고 대망의 평택 임장 당일입니다. 평택지제역 근방의 주차장이 넓직한(매우 중요) 할리스 카페에서 모두 모였습니다.

오늘 임장을 위해서 전국 각지에서 올라오셨습니다..! 차는 총 다섯대, 다른분들은 전철로 모였고요. 저희가 인원이 13명이나 모여서, 구역을 나눠서 점심시간 전까지 둘러보고, 식당에서 다시 모여서 리뷰를 간단히 하고 다음 장소로 이동하기로 했습니다.

전체 인원을 반으로 나눠 1. 평택지제역 근방 경매물건들 살펴보고, 근방 부동산에 방문해서 시세를 파악하고, 입찰을 할지, 입찰가를 산정해보기 2.평택 고덕반도체 공장 근처 상권 보기 + 고덕 신도시 분위기 살피기 이렇게 크게 두 팀으로 나눠 움직였습니다. 11시 출발해서 오후 한시에 다시 주차장에서 만나기로 했습니다.

전 평택 고덕 반도체 공장 근처 조에 포함되었습니다. 실로 차를 타고 공장을 관통해 중심 상가 밀집 구역으로 가는데, 11시 정도였음에도 유동인구(근로자분들)가 엄청나더라고요. 아마도 인원이 워낙 많다보니 점심시간을 파트별로 나눠서 진행하는 것이 아닌가 하는 생각이 들었습니다.

사람이 진짜 바글바글합니다. 여기 부동산투자를 할게 아니라 김밥을 팔아야겠...

공장을 가로질러 동선상 가장 메인 상권이 될 수 있는 곳으로 도착 했습니다. 공용주차장에 주차를 하려 했는데, 공사장 근방 길가에 잠깐 주차해도 괜찮을 것 같더군요. 임대 수요가 아주 풍부한지, 오피스텔 분양을 많이 하고 있었습니다. 천천히 돌아보고 있는데, 분양 업자(?)가 오시더니 한눈에 임장을 온 것을 파악하고는 자기가 브리핑을 해준다 하여 오피스텔 옥상에 따라 올라갔습니다.

평택 반도체공장 메인 출입로

분양하시는 분이라 근방의 임대수요, 분양가, 반도체 공장 증설 계획 등에 빠삭하십니다. 관련 내용을 듣고, 저희 조원분 일부는 귀가 펄렁이며 계약서에 싸인까지 할뻔했습니다!! 월세를 미리 세팅해 상가, 오피스텔을 분양하던데 4~5% 수준으로 적정하더라고요. 다만 신축상가는  이미 미래의 모든 좋은 호재를 가득 담아 분양가가 산정되기에 아주 조심히 접근을 해야겠습니다.

이후 상가주택 단지로 발걸음을 돌려, 2개 조로 나눠 들어가 봅니다. 한쪽에서는 분양 상가(입주 전에 피를 받고 파는) 쪽 상담을, 저희쪽은 자영업 임차인의 입장에서와, 상가주택 공동투자의 입장으로 이야기를 들었습니다. 상가주택1층 전용 30평 정도라 평수가 넓직하고 좋더라고요. 다만 월세가 비쌉니다. 메인 상권 월 500부터 시작이고요..구석으로 갈수록 350, 250 이런 느낌입니다. 상가주택 통 건물은 시세 28억이라 합니다. 그래도 월세가 1200이 나온다고 해요.. 대출 규제 때문에 현금이 넉넉히 있어야 투자 가능한 물건이겠습니다..

몇 군데 둘러보니 시간이 아주 빨리 갑니다. 상가 주택 뒤쪽으로 차를 타고 대장아파트라는 고덕 파라곤 근방을 가봤습니다. 동간 거리가 넓직하니 살기가 좋아보이더라고요. 다만 아파트 상가들은 공실률이 90%에 달하는 것 같았습니다. 근처 지도를 살펴보니 개발계획에 상가 부지가 많던데, 개발까지 시간이 오래 걸릴 것 같았습니다. (송도 8공구와 비슷한 느낌입니다) 이후 다시 카페에서 모여 단체샷을 찍고 점심을 먹으러 갑니다. 평택은 역시 송탄 부대찌개죠!

평택지제쪽 경매물건을 보고오신 분들과 이런저런 이야기를 나누고요. 오후 일정에 대해서도 고민합니다. 본래 온라인 미팅에서는 서평택쪽이 저평가 되어 있다 판단하려 가보려 했으나, 시간 관계상 만만치가 않을 것 같습니다. 한 조원분 의견으로 평택역 근처의 재개발 지역 분위기를 둘러보고 최종 리뷰를 하고 오늘 임장을 마치려 합니다.

평택역에 바로 붙어 있는 구역입니다.

수업시간에서 강사님도 말씀하셨죠. 구도심 교통 좋은 곳(이곳은 평택역에 딱 붙어 있습니다)에 도심기피구역(청소년 출입 불가한 곳)이 개발 가능성이 있고, 개발이 되거든 큰 시세차익을 만들 수 있다고요. 다만, 평택은 지제와 고덕쪽 공급 물량도 많고 해서 이곳 개발 이후 이익이 얼마나 될지는 계산이 필요한 것 같습니다. 또한 아주 극초기 단계입니다. 재개발 재건축도 공부를 열심히 해봐야겠다고 결심을 하고 왔습니다.

아참 평택 지제역 근방에 경매물건도 많이 나오고 있는데, 아직 좀 보수적으로 접근해야할 것 같다는 판단이었습니다. 그리고 전세가와 매매가 갭이 커서 갭투하기에도 조금 부담스러운 가격대였습니다. 매가가 아직도 좀 높지 않나 하는 개인적 판단입니다. 이상 평택 임장 후기를 마칩니다.