부동산_경매용어 정리(근저당권, 저당권, 말소기준권리)

최근 경매 관련 서적을 5권, 행복재테크 쿵쿵나리님의 경매초급반 강의 등을 들으며 공부 중입니다. 관련하여 경매 용어들을 잘 아는 것이 전체 프로세스 이해에 중요해서 블로그에도 관련 포스팅을 이어 나가고 있습니다.

지난번 포스팅에서는 경매 프로세스와, 경매용어(임의경매, 강제경매)관련해 다뤄 보았습니다.

https://weesh.tistory.com/entry/부동산-경매절차대한민국법원-법원경매정보?category=1005306 

부동산 경매절차_(대한민국법원 법원경매정보)

https://weesh.tistory.com/entry/부동산경매용어-정리임의경매-강제경매 

부동산_경매용어 정리(임의경매, 강제경매)

부동산에 관심이 있으신분들은 잘 알고 계시겠지만, 저는 공부 및 기록이 주 목적이라 아주 쉬운 개념들부터 차근히 정리해 보겠습니다.

 근저당권, 저당권

출처: 대한민국법원 법원경매정보

근저당은 저당권의 한 종류입니다. 저당권을 보시면 대한민국법원 법원경매정보 용어 해석에는 위와 같이 나와있습니다. 쉽게 말해 아파트나 빌라 등 부동산을 담보로 하여 돈을 빌릴 경우에 해당이 되겠습니다. 못 갚았을 경우 그 부동산을 경매 처분하여 우선변제(돈을 먼저 돌려받는) 받을 수 있는 권리 입니다.

그리고 꼭 담보의 목적을 자기 집으로만 해야하나, 그건 아닙니다. 남의 집으로도 가능한데 이 경우 보증을 서는 것입니다. 보증은 부모자식간에도 서지 말아야 한다고하죠...

근저당권은 주로 은행에서 설정하는 것으로, 은행이자의 경우 채무자가 보통 월별이건 해서 갚아 나가게됩니다. 아니면 형편이 어려워져서 이자가 늘어나고 갚지 못하는 상황도 올 수 있겠네요. 그러면 저당권은 사실 전체 금액이 바뀌면 매번 기존 권리를 소멸시키고, 새로이 등기부 등본에 기재해야하는데 여간 불편한 일이지요. 하여 이런 불편함을 보완한 것이 근저당권입니다. 은행은 채권 최고액(보통 빌린 돈의 120~130%)을 설정해 둡니다. 은행이 이를 선호하는 이유는 이자를 못갚을꺼 까지 대비한 여유 금액을 담보로 잡아두기 위해서이지요.

하여 경매 권리 분석을 통해 등기부등본을 보게 되면 근저당을 주로 보실 수 있습니다. 근저당의 경우 말소기준권리(이후 관련하여도 다루겠습니다만)가 되는 내용이라 잘 파악할 필요가 있겠습니다.

말소기준권리: 경매를 통해 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준으로, 말소기준권리 '이전'의 권리들은 낙찰자에게 '인수'되고, '이후'의 권리들은 경매를 통해 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.

다음번 포스팅에서는 말소기준권리에 해당되는 다섯가지 내용을 다루어 보겠습니다.