부동산 경매 수익을 만드는 시세 조사

부동산 경매 투자는 채무자의 담보로 잡혀있는 부동산을 시세 대비 저렴하게 낙찰받아 이를 리모델링 등으로 상품성을 높여 매각해 단기 차익을 얻거나, 아니면 월세로 현금흐름을 만드는 것을 목적으로 합니다.

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때문에 경매에서 가장 중요한 것은 경매 물건의 시세 파악입니다. 물론 경매로 넘어온 물건에 대해서 감정평가사들이 감정평가를 하여 감정평가액을 산출해주지만 입찰할 때 참고만 할 수 있겠습니다.

감정평가했을 때 당시의 시세와 현재, 미래의 시세는 다르기 때문이며, 경매 자체가 채권 회수를 목적으로 하기 때문에 감정평가액 자체가 낮지 않은 경우도 수두룩 하다고 하네요. 상가쪽 건물은 확신이 없는 한 1, 2회 유찰된 내용을 노려봐도 좋을 듯 합니다.

시세 조사를 잘 하기 위해서는 손품과 발품을 잘해야한다고 책에서들 많이 언급하더라고요.

손품은 말그대로 인터넷 검색(네이버 부동산) 등을 통해 정보를 얻는 부분이고요, 발품은 현장에 직접 가서 근방 입지를 분석하고, 부동산중개소에도 들러 좀 더 생생한 정보들을 모으는 것을 말합니다.

 

아파트는 같은 경우는 비교적 시세 파악이 쉽겠습니다. 호가, 실거래가, 급매 가격 등을 네이버 부동산이나 다양한 부동산 어플들(호갱노노, 직방 등)을 통해 손품으로도 많은 걸 알 수 있습니다. 경매에 나온 해당 아파트가 나홀로 아파트여서 레퍼런스가 없다고 해도 근방 비슷한 아파트를 참고해서 대략적인 시세를 짐작할 수 있겠습니다. 

https://land.naver.com

네이버 부동산

반면 거래가 적고, 모양이 다르게 생긴 빌라 같은 경우는 좀 더 시세 파악이 어려울 수도 있겠네요. 손품은 기본으로 주변 부동산에 전화해서 시세를 물어보기도 하고, 주변의 개발 호재까지도 감안해서 접근해야할 것입니다. (빌라의 경우 특히나 아파트 보다 유동성이 떨어지니 Exit Plan을 잘 짜놔야 하는데, 재개발 구역 지정 등으로 인한 지가 상승 및 아파트로의 전환 가능성이 가장 좋은 호재일 것입니다)

상가는 시세 파악이 정말 어려운데요. 많은 책에서 말하길 상가의 시세는 그 상가가 만들어 내는 월세, 즉 수익률에 따라 결정된다 합니다. 신축 상가의 경우 보통 분양가가 상대적으로 비쌉니다. 때문에 수익률이 많이 떨어질 수밖에 없는 구조이지요. 최악의 상황에선 세입자를 못구하고 관리비를 계속 내야하는 상황이 올 수도 있겠습니다. 상가를 특히나 경매로 해야하는 이유가, 감정평가를 통해 상가 금액을 가늠할 수 있고, 한 두 번 유찰되어 현 보증금 대비 월세 참고로 수익률이 어느정도 세팅이 된다는 점입니다.

 

시세 파악 만큼 중요한 부분이 권리 분석을 잘 하여 경매 낙찰가 이외에 추가 비용이 발생할 수 있는 부분을 감안해 수익률을 계산하는 것입니다. 권리 분석 부분은 저도 계속 공부하면서 추가로 포스팅을 작성하는 것으로 하겠습니다.

 

아래는 최근에 작성한 부동산 경매절차에 관한 포스팅입니다.

https://weesh.tistory.com/entry/부동산-경매절차대한민국법원-법원경매정보

부동산 경매절차_(대한민국법원 법원경매정보)