주거용 월세 받는 부동산의 대표격이라 할 수 있는 다가구주택 투자 관련해서, 경매 물건들을 볼 겸 경기도 화성시에 다녀왔습니다.
화성시는 굉장히 넓은 지역으로, 현대차 공장, 관련 1,2차 밴더사 등이 모여 있어 평택과 더불에 인구 유입이 꾸준히 늘고 있는 도시입니다.
준신축 다가구 주택이 모여있는 향남 2지구부터 다녀왔습니다. 몇개의 다가구 경매 물건이 있더라고요. 이쪽은 아래로는 코스맥스, 제약산업단지가 인접해 있고, 현대차 남양 연구소까지 거리도 가까운 곳입니다. 임대수요가 아주 풍부하고, 월세도 세팅이 잘 되어 있습니다. 이 곳 다가구 주택의 특성은 일단 매매가는 거래가 많진 않고, 세를 많이 받을 목적으로 방 쪼개기를 많이 해놨더라고요.
주변에 외제차도 많고 캠핑카나 제트보트도 심심치 않게 보여서 소득수준이 괜찮겠다는 생각이 많이 들었습니다. 게다가 택지지구에 계획적으로 구성된 곳이라 주거환경이 쾌적하고 도로가 넓찍했습니다. (다만, 건물 간 간격은 생각보다 좁아서 방 마다 볕이 별로 안드는 곳도 있겠다는 생각이 들더군요)
인근 부동산도 들러서 분위기를 살펴보았는데요, 근방에 입주 예정인 대규모 아파트 단지가 향후 이곳의 수요를 흡수하여 영향을 받을 수 있으니 그 점을 충분히 감안하고 투자해야할 것 같습니다. 또한 이쪽 다가구 시세가 네이버 부동산 기준으로는 9~11억으로 나와 있는데, 실 거래는 작년말 기준으로 8억 내외인 것 같으니, 경매 물건이라 하더라도 비싸게 낙찰받으면 소용이 없겠습니다.
이곳을 둘러보고서는 좀더 도심 근처의 택지지구 물건도 방문했는데요, 그곳은 다가구가 준공된지 10년이 넘은 곳이었습니다. 여기도 컨디션은 괜찮았는데, 주변에 아파트가 공급되고 하면서 내국인 월세 수요가 많이 빠져나갔고요, 그 자리를 외국인이 차지하고 있었습니다. 이곳의 경매 물건 시세가 2지구보다는 저렴했는데 좀더 적은 투자금으로 투자할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 또한 다가구는 주변 공급 물량에 따라 매가에 지대한 영향을 주니, 당장의 월세 수익도 중요하지만 향후 엑시트 플랜을 마련하는 것이 필수라 생각합니다.
또한 경매 물건 권리 분석시 외국인 대항력의 경우 꼼꼼히 확인하지 않으면 알기 어려우니 이 점을 특히 주의해야겠습니다.
관련 참고할 수 있는 유튜브 콘텐츠도 첨부합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=gNOcxIQRc4c
역시 임장의 마무리는 중국음식이죠. 오늘은 다가구 투자, 화성시 분위기를 살펴보았는데요. 추후 평택이나 청주 쪽도 둘러보고 싶다는 생각이 들었습니다. 확실히 부동산 임장은 스터디원을 꾸려서 같이 다니는게 서로 자극도 되고 또 고수분들께 노하우를 슬금슬금 배울 수 있어서 유익했다는 생각도 들었습니다.
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