[책리뷰] 송사무장의 공매의기술

부동산 관련 책들을 미친듯 읽고 있습니다. 송사무장님 책은 처음에 읽었을 땐 정확히 이해못하고 넘긴 부분도 많았는데, 실제 경/공매에 관심을 가지고 다시 보다보니 챙겨야할 팁들이 엄청 많아 보입니다. 괜히 베스트, 스테디셀러가 아닌듯 싶습니다.

거금 50만원을 들인 엑시트스터디(행크에듀)2기 정규 강의도 어제부로 끝났는데요, 에프터스터디도 예정되어 있고, 좋은 스터디원분들도 만나고, 블로그나 인스타 친구들도 늘릴 수 있으니 돈이 전혀 아까운 것 같지 않습니다. 강력 추천합니다.

여튼 부동산 경공매 공부를 진득하니 지속해서 해볼 예정입니다. 송사무장님 직접 쓰신 지혜로 책으로는 1. 송사무장의 경매의 기술 2. 송사무장의 실전경매, 3. 송사무장의 부동산 공매의 기술 등이 있습니다. 이 순서대로가 난이도 순이므로 차차 읽으시면 되겠습니다. 

송사무장의 부동산 공매의 기술

송사무장님 그간의 책에서는 경매에 대한 대략적인 이론과 실전경험 사례, 그리고 실전경매 편에서는 선순위위장임차인, 유치권 등 조금 더 심화된 내용을 푸는 방법을 다루고 있습니다. 경매 책은 여기에 이론서 몇개를 추가해서 읽으면 실제 입찰하고 낙찰받는데 무리가 없을 것 같습니다. 추천 목록은 1. 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기, 2. 따라하면 무조건 돈버는 실전 부동산 경매, 3. 경매권리분석 이렇게 쉬웠어? 입니다.

이번 책은 공매와 신탁공매(일부)를 다루고 있습니다. 공매도 많이 대중화 되었다고는 하지만 경매에 비하면 상대적 블루오션인데요, 몇가지 벽이 있어서 그렇습니다. 일반 경매에 있는 '인도명령' 제도가 없어서 임차인과 원만한 협의가 되지 않으면 '명도소송'을 직접 진행해야 하고요, 또 공매 페이지에 있는 정보만으로 권리 분석이나 임차인 분석이 아무래도 유료 경매 사이트만큼 자세히 되어 있지 않습니다.

그렇지만 이런 불편함이 공매에서 수익을 만들어 낼 수 있는 힌트라 할 수 있습니다. 하여 공매관련 행크에듀 강의도 많지만 그 전에 송사무장의 부동산 공매의 기술을 완독했습니다.

공부를 해야겠다하는 책은 자기계발서와는 다르게 한번 읽고 말 것이 아닌것 같습니다. 사실 이 책 송사무장의 부동산 공매의 기술도 구매한지는 좀 되었고 그때도 읽어봤는데 여간 내용이 잘 안들어 오더라고요. 근데 부동산 스터디도 하고, 매번 경매물건 분석하고 적정 입찰가 산정해보고 하면서 다시 읽어보니, 경매에도 도움되는 내용이 아주 많았습니다.

몇가지 차이점을 제외하고 경매와 프로세스, 필요로 하는 기술이 동일합니다. 아주 심플하게 이야기 하면 일반 경매는 대부분 은행의 대출금을 못갚아서 나오는 경우가 많고, 공매는 각종 세금을 납부하지 않아 넘어간 물건들이 많습니다. 각종 세무서에서 캠코(한국자산관리공사)에 의뢰해 공매를 진행해 채권을 회수하는 프로세스입니다.

공매는 법원에 안가도 온라인으로 입찰이 가능하며, 또 유찰된 이후 재 입찰 싸이클이(1주) 짧기 때문에 좀더 편리한 부분도 분명 있습니다.

송사무장 책에는 항상 서식들이 들어있어 참고하기 좋습니다

공매 하면 특히 '명도'에 대한 부담감이 훨씬 심한데요. 그렇지만 경매에서도 마찬가지로 실제 강제집행까지 가게끔 안하는 것이 포인트라 할 수 있겠습니다. 임차인의 상황과 성향을 분석하여 협상으로 잘 풀어내는 것이 중요한데요. 거기서 사용할 수 있는 압박 수단으로 '내용증명'과 '점유이전금지가처분'을 섬세하게 활용할 수 있겠습니다.

송사무장 부동산 공매의 기술 목차

또 하나 중요한 포인트가 경매를 하면 가장 큰 실수를 할 수 있는게 '시세 파악'을 잘못해서 입찰가를 높게 쓰는 경우 + '권리분석'을 잘못해서 배보다 배꼽이 더 큰 경우라고 할 수 있겠습니다. '시세 파악'의 경우 개인적으로는 어느정도 방법을 찾은 거 같은데, '권리분석'이 오히려 쉬워보여도 크나큰 함정들이 있더라고요. 가령 근로복지공단의 압류나 당해세는 배당(배분)에 앞서기 때문에 임차인이 마저 받지 못하는 부분을 낙찰자가 인수해야하는 경우가 생기고요, 공매는 특히 조세채권일자를 명확히 구분해야 실수가 없다고 합니다. 압류 잡혀있는 부분이 말소기준권리보다 뒤라 해도 몇달 차이 없으면 조세채권 법정기일이 더 빠를 수 있기 때문에 먼저 분배된다고 해요. 이걸 확인하려면 공매 담당자에게 전화해서 꼼꼼히 물어보는 것이 아주 필수 인것 같습니다.

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송사무장의 부동산 경매의 기술_독서후기

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[책리뷰] 송사무장의 실전경매

 

육아휴직중 읽은 부동산 책 리스트(제 블로그에 대부분 후기가 있습니다)

- 월500 임대료 받는 엄마의 상가투자 시크릿, 상가투자 비밀노트, 경매권리분석 이렇게 쉬웠어?, 따라하면 무조건 돈버는 실전 부동산 경매, 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기, 송사무장의 부동산 경매의 기술, 경매하는 직장인, 부동산 절세의 기술, 마법의 재건축 투자, 법인으로 투자할까 개인으로 투자할까, 송사무장의 실전경매, 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인, 송사무장의 부동산 공매의 기술